本文摘要：（原标题：李宇嘉：房产中介亟需创建黑名单诚信体系）国庆长假期间，20多个城市先后实施新的楼市新政。

（原标题：李宇嘉：房产中介亟需创建黑名单诚信体系）国庆长假期间，20多个城市先后实施新的楼市新政。热点城市整齐划一、步调一致的新政单发，皆包括一个此前仍未的重点内容，就是严厉打击研发企业和中介机构违法违规行为。

值得注意的是，与此轮楼市密集调控实时，国庆长假期间，住建部还发布了45家违法违规研发企业和中介机构名单，这也意味著史上最严厉的楼市秩序整顿打开。此轮房价上涨，固然有去库存异化、信贷严格、供地严重不足等因素，但这些是中期内的宏观原因。短期来看，导致诸如再婚抢房、售楼处门被挤坏等疯狂氛围的，直接原因是微观层面市场信息变形以及老百姓（603883,股吧）预期转变，从而导致混乱式买房。

从实地调研看，开发商和中介机构人为生产供不应求、房价下跌信号是罪魁祸首。整顿中介市场是理应之义在透露45家违法违规研发企业和中介机构黑名单时，住建部认为，这些研发企业和中介机构公布欺诈广告，蓄意捏造散播谣言，生产房源紧绷气氛，采行违规预售、捂盘惜售等手段，鼓动消费者购房，以压低房价、牟取个人利益。这些不法行为不仅伤害消费者权益，而且变形了市场本来面貌，人为好转了市场供需紧绷预期，造成正处于信息劣势的老百姓争相重新加入抢房大军。据笔者实地调研，违规行为主要有如下几类：一是研发企业以蓄客以定推盘、少量多引，生产供需紧绷预期，并通过代理中介及从业人员口口相授、微信号宣传日光，超过压低房价和借此牟利的目的；二是中介机构散播房价下跌、调控到来等传言，收买购房者入市；三是掩饰房源现实信息，诱导购房者参予首付债融资；四是代理不合乎销售条件的楼盘；五是某某盘日光、套房被傻抢走等有意图的标题党洪水泛滥。

事实上，在所有热点城市，开发商及中介机构上述违法违规行为普遍存在。值得注意的是，由于移动末端媒体的蓬勃发展，以微信公众号居多的自媒体已沦为楼市信息公布和宣传的主渠道。在楼市供求信息极为不平面的情况下，不管是开发商、代理中介，还是刊登楼市信息的自媒体，宣传房价下跌、供应紧绷等信号，毫无疑问需要不断扩大其业务规模和利润水平，不知情的购房者则是受害者。

同时，本轮热点城市楼市疯狂，有几个引人注目的特点，比如居民社会各界特杠杆、库存供应严重不足、房价涨幅创意低、资产耕背景下购房社会各界、资产收益明显、大城市房价只涨不跌等。在这种楼市环境下，市场情绪不易被煽动一起，并利用微信号等自媒体产生强劲的宣传效应和自发性心理。由此，对楼市调控而言，中介市场整顿是理应之义。

在今年初的全国两会上，住建部已将整顿中介市场秩序作为今年楼市管理的两大主题之一（另一个是去库存）；6月，国务院公布的《减缓培育和发展住房出租市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），事实上是规范中介市场的顶层设计；7月底，七部委公布实行《强化房地产中介管理增进行业身体健康发展的意见》，冲破了整顿房地产中介市场的序幕；近期发布黑名单，实乃这项工作的第一步。短期压制与长年建设，显然早已构成倒逼。

上了黑名单的中介机构，少有像中原、链家、美联等市场占有率颇高的全国性企业。比如，链家是打算要IPO的企业，竟然在上海再婚购房潮、首付债违规，深圳鸽子笼等近期重大事件中都有其身影。管理重点不应移往至存量房服务而这些事件的背后，折射出几大问题：一是中介行业门槛较低、轻资产（违规成本低）、违规代理、乱象丛生。

二是从业机构和人员笃定行情饭。楼市火的时候都期望大赚一把，冻的时候每每解散该行业。

监管严重不足、买房热情高涨、买房收益远高于交易成本、广泛违规而法不责众，从业人员和机构不做到长远规划、市场竞争出现异常惨重等情况，都为涉及机构和人员浑水摸鱼甚至违法违规获取了内外部环境。三是监管体系没创建。比起房地产开发行业，政府在中介管理上投放资源显著严重不足。

事实上，在京沪浅等大城市，房地产中介机构及从业人员相比之下少于研发行业。以深圳为事例，2014年深圳资质房地产企业仅有820家，从业人员将近2万，但备案的中介分支机构就有1631家，从业人员3万多人，算上不备案的有4万人。存量房时代已到来，京、沪、浅等城市环绕房产服务的中介机构及从业人员不会更加多。

适当地，政府管理的焦点也应当由新房研发移往到存量房服务上。目前，在去行政化的背景下，执业管理制度零门槛，中介机构及从业人员整体正处于残暴生长的状态。而且，由中介代理的二手住房销售价格、供需规模、房屋租金水平等基础数据缺陷，也没转入住房规划。

此次大范围中介市场整顿要取得实效，亟须创建黑名单和红名单模式的诚信管理体系，以行业自律和市场自发性监督结合，构建管理的常态化，培育一批规模化经营、市场份额低、寻求长年收益、能充分发挥压舱石起到的大型中介，这才是解决问题中介乱象的长效机制。

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