本文摘要：在大城市供地弹性较低，即便减少供地，也难以避免高地价和高房价，无法符合新市民住房市场需求的情形下，楼市焦点向出租移往，还包括土地谦和，已是供给侧改革和长效机制探寻的重点内容。

在大城市供地弹性较低，即便减少供地，也难以避免高地价和高房价，无法符合新市民住房市场需求的情形下，楼市焦点向出租移往，还包括土地谦和，已是供给侧改革和长效机制探寻的重点内容。住建部等八部门近日牵头印发《关于在人口净流入的大中城市减缓发展住房出租市场的通报》（全称《通报》），拒绝在人口净流入的大中城市，减缓发展住房出租市场。深圳、广州等12个城市被列为首批试点。

除了明确提出培育规模化住房出租企业，以发展机构出租、减少出租供应、平稳出租关系外，《通报》还特别强调搭起政府住房出租交易服务平台，解决问题出租信息不平面和假房源问题，并建构出租监管的信息基础。事实上，我国各大城市已陆续转入了存量房时代，租房已是与买房自寄居并驾齐驱的住房消费模式。

近年来，居民首次购房年龄再三延期，如北京首次购房平均年龄从2010年的30岁延期至2016年的34岁，偏爱租房的单身贵族兴起，外来人口居住于呈圆形平稳提高趋势。2014年，在2.53亿城镇外来人口中，有低约60%携同未婚、子女一起流动，在低收入地城市平均值居住于时间多达三年。

尽管房价下跌，房贷月可供水涨船高，但租金涨幅却高于月可供涨幅，月可供与租金剪刀差不断扩大。多达，目前我国大约有1.6亿人在城镇租房，占城镇常住人口的21%。一线城市实际管理人口中，多达60%的人自由选择租房，深圳租房占到于多约80%。

未来，我国还将追加2亿人转入租房市场。到2030年，城镇出租总人口将超过2.7亿，长年出租人群占比将多达30%。更进一步，若将长年出租、先租后卖、短期出租等还包括在内，在任何单一时点上，城镇实际出租人口占到比已相似50%。未来，新市民出租市场需求将爆发式快速增长，预计出租占比或多达50%。

2011年至2016年，我国住宅类房屋完工面积46.1亿平方米，按单套建筑面积90平方米计，可供应5000万户家庭居住于。同期，城镇人口减少了1.23亿，按每户3.1人计算出来，追加城镇家庭大约4000万户。因此，近年来城镇住房供应总体充裕。

早在2011年，我国城镇家庭户均住房享有已约一套，人均住房面积已多达发达国家平均水平（33平方米）。由此，边际居住于空间市场需求上升，追加供应将更加多投放出租市场。此外，除追加人口购买力、提高型市场需求，近年来很多购房可归为资产配备，先前也将减少出租供应。

此外，长租公寓异军突起。据房东东统计资料，全国规模排前20的品牌公寓，去年运营出租房套（间）数70万套左右，预计今年底将约150万套（间）。

在深圳，目前有200家各类长租公寓品牌。这些公寓品牌不仅顺应市场需求，发售大户型合租、打阻隔及N+1（房间+客厅），而且利用国家有条件希望非住宅存量物业改建为出租住房的政策东风，将触角伸延到成本和价格洼地的城中村、闲置陈旧的厂房和招商建筑。因此，通过提升单套住房支撑租客数量，盘活闲置非住宅物业，长租公寓很大提升了出租市场的供应规模。

近年来，轨道交通陆续转入通车运营期，特定区域房屋的不能替代性上升。对出租刚性市场需求的中低收入人群来说，外围租房、中心区下班的通勤模式更加不切实际。

因此，出租市场有效地供给范围也从中心区扩展到外围。随着住房重返居住于属性下诱导投资常态化，未来开发商新房供应也不会有大量必要投放出租市场。但凡出租市场成熟期规范的国家，如德国、日本、美国等，不仅推崇出租市场规制、出租双方权利义务均衡，还要大规模减少适租型的房屋供应，尤其是公租房、社会出租房。比如，自本世纪初以来，德国就有苛刻持续的租金管制规范，同时建设了1000多万套社会出租住房，覆盖面积37%的全国人口。

再行比如日本，通过公营、工团、公社三支箭，在上世纪五十至八十年代较慢发展城市化时期，将追加住房的30%向缺房人群配租。此次《通报》希望各类企业（尤其是国企）减少出租住房，目的就在此。可以意识到，未来出租体量将之后缩放，出租将与房屋购买平行，沦为住房供应的双引擎。

只是，这样一个牵涉到如此多百姓利益的市场，多年来仍然在无管理、无数据和无法律的状态下残暴生长。在房东与房客、房东房客与代理中介的权利义务上、出租房源供应标准，甚至租房供需和租金等基本信息，仍然没具体的规范和权威信息透露。

5月公布的《住房出租和销售管理条例》与此次创建信息服务平台，捋顺管理体系，都是迎合出租市场需求兴起，在政府服务和监管上补欠账，意图创建购租举、双引擎驱动的新住房制度。在出租市场供需两端都较慢兴起的大背景下，各地政府都在争相增大公租房源供应，如未来5年深圳和北京将分别建设40万套、50万套保障房，70%为公租房，广州年内就将发售1.2万套公租房。随着政府监管强化和革除、出租市场秩序将渐趋规范，我国楼市也将踏入出租举的新阶段。

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