本文摘要：自1998年沈阳软件园开园以来，亿达中国在产业地产的求索已几经21年。

自1998年沈阳软件园开园以来，亿达中国在产业地产的求索已几经21年。亿约恪守“以产促城、产城融合、协调发展、共创价值”的运营理念，以“长短举，以轻带轻，以重促重”为发展战略，已在全国20余个一线、二线省会城市，研发、建设、运营和管理40余个商务园区，产业面积多达1200万平方米。如今随着数字化建设的逐步推进，亿约探讨以新一代信息技术产业派的八大战略性新兴产业，并致力打造出智慧型园区，之后以先行者的姿态回头在产业地产的路上。

11月1日，在第五届中国城市（镇）运营商大会期间，亿达中国高级副总裁于大海拒绝接受采访，在共享亿约多年研发运营经验的同时，亦对产业地产明确提出了一些看法。亿达中国高级副总裁于大海城市产业的发展必不可少各级各界政府“一张蓝图所画究竟”的决意在于大海显然，亿约35年来从创立到发展，从转型到再行发展都必不可少改革开放大的时代背景和机遇。创办于1984年的亿约，开始未投身于产业地产。亿约从沈阳红旗镇一个乡镇建筑装修队起家，随后进占房地产开发行业，沦为沈阳首个高品质房地产开发商。

为了企业的可持续发展，亿约开始思维如何将企业自身所不具备的优势，与合乎未来社会发展、政府大力支持、对城市需要作出贡献的产业紧密结合一起。为此，亿约曾尝试研发传统工业园区，但力阻规模。1997年底，大连市政府为了增进产业升级，决意大力发展软件产业，由此，亿约的转型方向至此确认——建设一个需要造就高端城市化的软件产业园区。1998年，沈阳软件园启用开园，亿约踏上转型发展之路，被于大海称作是亿约的跟上发展阶段。

作为亿约首个产业园项目，沈阳软件园打开了一个取名为“官助民办”的全新概念。于大海回应，彼时的地方政府将比较受限的财力寄托到了城市的基础设施建设当中，从而造成其在园区的投资建设上有些捉襟见肘。“亿约发展产业的心愿和政府市场需求是不谋而合的。”于大海说。

这就促使了政府与亿约间的首次合作——政府环绕特定产业发展的反对和扶植政策方面得出了一些反对，一个几乎由企业作为市场主体来投资、规划、建设、运营大型的园区早已启用。在沈阳软件园的强力夹住下，沈阳软件产业收益快速增长很快，同时软件与信息服务业也步入了蓬勃生长，沈阳从东北重工业基地华丽上前为全国软件与信息服务产业的领军城市。于大海回应，政府渐渐感受到一家享有非常丰富经验、雄厚实力的产业园区开发商和运营商的重要性，“由后者打造出的园区载体，对一个城市空缺产业空白、发展产业经济、提高产业升级的能力，都是最必要有效地的抓手”。而从亿约的角度来说，每一个园区既必不可少和政府间的深度合作，也必不可少政府的反对。

“城市产业的发展必不可少各级各界政府‘一张蓝图所画究竟’的决意，”于大海总结道，“如果没对产业精辟的洞见和对产业发展规律的认同和解读，全然靠行政和长官意志，城市产业是无法获得身体健康发展的。”基于产业内容 亿约自由选择布局核心都市圈2006年，亿约转入武汉，打开全国化布局之路，先后在苏州、武汉、天津等城市开始新的项目扩展，并投资建设了沈阳生态科技创新城、武汉软件新城等新的大型产业园区，亿约开始踏入专业化挤满阶段。

在南北全国的过程中，亿约在布局战略上具有自己的考量。于大海讲解，亿约布局的选用是中国最重要的都市圈，这些城市繁盛的经济水平、较好的产业基础，更加不利于亿约汇聚国家战略新型科技类产业。

于大海回应，中国城市圈的发展具备一个特点，即高端现代服务业向中心城市挤满，中低端制造业向卫星城集中，而随着城市圈发展的前进，低端制造业日益边缘化，高端现代服务业逐步向中心城市投向。这一规律费伊了亿约的战略方向，在环珠海、京津冀、长三角、大湾区、长江中游经济带、成渝都市圈、中原都市圈等中心城市较多的区域展开布局发展，“亿约注目的有几个国家级的，还有几个区域型的都市圈，仅次于范围在15个左右”。亿约对中心城市布局的注重，并不意味其退出了除此之外的区域，亿约也谨慎地在一些副中心城市乃至卫星城提早布局。

于大海认为，必需要通过发展的眼光看来问题，“很多行政级别比较较低的城市，GDP早已相比之下多达一些省会城市，这些城市不具备我们下一轮新的投资热点的条件，这就是我们所谓项目扩展圈层文化”。归根结底，亿约的选址是基于其所做到的产业内容而要求的，于大海特别强调，比较繁盛的中心城市，不具备更好的发展基础与条件，对于亿约来说，扩展项目无法以伤害品牌为代价。“如果我们拒绝接受了一些三、四线城市政府班车的良好条件，但在研发项目时却缺乏适当的基础去汇聚产业，我们就把自己的牌子扔了。”于大海说明道。

亿约将产业发展置放首位，在于大海显然，品牌和效益相辅相成，壮烈牺牲品牌构建单个项目的效益往往不会欲速不达，“或许我们退出了一些看起来较为好的较慢发展机会，但务实经营，以及对社会和政府的责任，是放在亿约面前首位的”。亿达中国高级副总裁于大海拒绝接受专访投身产业地产要耐得寄居孤独 精辟欲望“异地拷贝”模式是亿约版图扩展过程中绕行不出的话题，回应，于大海指出，针对特定的产业内容和客户群体，由于每个城市享有的产业基础、资源禀赋、人才供给等方面千差万别，所以不具备原始拷贝的可能性。但通过21年的实践中，亿约找到自身的产业发展和服务理念体系可以展开异地拷贝，这被于大海称作是项目拷贝的理念化。本着产业优先、客户第一的原则，亿约从一个区域的产业定位、园区的规划设计、施工修建、招商运营、物业管理等方面，构成和提炼出一套比较标准化的体系，并将此读取异地，再行融合城市特点展开动态调整，环绕有所不同的产业方向打造出高标准园区。

然而，园区的打造出并非总能一帆风顺，也不会遇上许多的艰难。于大海曾回应，做到产业地产要耐得寄居孤独，精辟欲望。

“所谓耐得寄居孤独，精辟欲望就是无法只推崇短期经济效益，”于大海在现场说明道，“这也是产业人联合的心声。”于大海认为，产业地产并无法非常简单地通过旺季提供可观的利润，必须认同和认识到行业发展的客观规律——产业地产具备交易成倍较低、决策周期长、持有人比例较小、重复使用周期较长等特点，这就要求了产业地产无法短频慢高速发展，必须精耕细作。专门从事产业地产不仅要忍受来自资金的压力，甚至要忍受内心的满足感和成就感方面的压力。

“每一个园区都像一块璞玉，必须我们用工匠精神冷静地去雕饰它，在成就园区、成就产业的同时，也成就我们产业人自己的理想。”于大海感叹道。那么，如何解决产业地产不存在的客观艰难？针对这个问题，于大海回应亿约已构成了自己的一套方法论。

其一是产城融合。于大海指出，产城融合首要的目的并不是均衡现金流，而是为产业园区获取更佳的以备设施的服务。同时，城市设施、住宅产品需要较慢所求，反哺对产业园区的投放。其二是在运营当中谋求更加多效益。

于大海认为，全然依赖物业租金收益很难与开支相平衡，亿约通过科技手段建设智慧型园区，探寻创新型运营手段，在运营过程中开源节流，建构更加多效益。其三是以产业投资的形式，参予到共享行业与企业快速增长红利的群体中。于大海说明道：“无论从投资决策还是投户管理的各个方面，作为产业运营商的亿约都具备着先天优势。

”同时他坦言，目前中国的产业地产金融不存在一些严重不足，创新型金融工具的用于不存在政策性的障碍和瓶颈。行业竞争称得上好事 运营商须要有强劲统合能力随着产业地产的加剧，更加多的传统地产商开始向产业地产转型，行业内的企业面对着竞争激化、收益增加的困境。

但于大海指出，这称得上一件好事，“从经济发展的规律上看，一个行业的竞争就越充份，对参予到这个行业中的所有人都有益处，尤其是获得服务的政府、社会、企业和市民，对他们的益处更加多”。于大海特别强调，寡头独占并有利于行业的发展，他指出，运营商的目光要超过城市高度，其首要工作就是统合社会上的不利资源。因此，亿约认识到产业地产的复杂性和多元性，坚决以对外开放的心态固守在产业地产，统合社会的各个方面，特别是在细分领域上具备专业能力和特点的企业、机构及政府。

对于产城融合的未来，于大海回应传统的制造业将与城市渐渐分离出来，而亿约打造出的商务园区，本质是“人脑+电脑”，探讨国家战略新型产业，以低碳、绿色、环保居多的软件信息服务业等产业内容，在未来的产城融合过程中将构成杰出的给定效应。为此，亿约研发的商务园区，往往都是1公里半径，3平方公里的面积。通过打造出15分钟步行的工作和生活圈，让人们便利地享用较好的工作和生活设施环境。

同时，亿约亦在思维将非常丰富的线下运营经验与前沿技术相结合，打造出数字化时代的智慧型园区。于大海回应，亿约在深圳专门正式成立了易达云图，通过统合线上线下资源充分利用大数据、物联网、云计算等科技手段，致力于沦为智慧型园区仅有场景解决方案的提供商。“不仅是对亿约内部服务，也普遍向社会各界有市场需求的政府、机构、企业等积极开展服务。

”于大海说。

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